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Worum geht es überhaupt?
Die Bau- und Zonenordnung (BZO) legt fest, wo und wie in der Stadt Luzern gebaut werden darf. Bei dieser Revision sollen die beiden Bau- und Zonenordnungen der ehemaligen Gemeinde Littau und der Stadt Luzern zu einer einzigen zusammengeführt werden. Nach der Rückweisung des ersten Entwurfs durch das Parlament liegt die revidierte BZO vom 28. April bis 27. Mai 2026 zum zweiten Mal öffentlich auf. Mehr Infos finden Sie hier im Flyer der Stadt Luzern.
Wo ist das Problem?
Die Überbauungsziffer ÜZ gibt neu an, wie gross die Gebäudegrundfläche im Verhältnis zur Grösse des Grundstücks sein darf. Eine ÜZ von 0.2 bedeutet also, dass ein Grundstück mit einer Fläche von 100 m2 mit einem Haus mit der Grundfläche von 20 m2 bebaut werden darf.
Wenn Sie in einem Reihenhaus wohnen, dürfen Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit Ihr Haus, so wie es heute steht, künftig nicht mehr bauen!
ACHTUNG: Die Einsprachefrist läuft am 27. Mai 2026 ab! Wer keine Einsprache einreicht, verliert grundsätzlich das Recht, später Beschwerde zu führen.
Folgendes Szenario: Sie besitzen zum Beislpiel ein Haus eines Doppelhauses mit Grundstück an der Rothenbadstrasse 44. Das Haus liegt in der Zone mit der Ordnungsnummer 132. Das bedeutet, dass Sie künftig eine Überbauungsziffer von 0.22 und eine mögliche Gebäudehöhe von 12 m haben. Das Grundstück hat eine Gesamtfläche von 259 m2 und die Gebäudefläche beträgt aktuell 75 m2 und die maximale Gebäudehöhe 11 m.
Wenn Sie die Zahlen im Kalkulator unten eingeben, werden Sie feststellen, dass das Haus künftig nur noch eine Grundfläche von 57 m2 haben darf, also 18 m2 weniger als heute! Das Haus dürfte nur noch 3/4 der heutigen Fläche einnehmen.
Die aktuelle gleichförmige Bebauung der Quartiere wird völlig zersört
Im Quartier Pilatusblick/Rothenhof/Rothenbad haben alle Häuser die mehr oder weniger gleich grosse Grundfläche von rund 75 m2. Das wurde seitens Behörden bei der ursprünglichen Bewilligung gewünscht, um ein einheitliches Bild zu schaffen. Dies wird sich künftig massiv verändern. Macht man nämlich dieselbe Berechnung wie oben für ein freistehendes Haus in derselben Zone, zum Beispiel die Rothenbadstrasse 40, dann stellt man fest, dass diese künftig 22 m2 grösser bauen darf!
Während es kaum Sinn macht, das eine Haus jemals wieder neu zu bauen, darf das andere massiv ausgebaut und auch um ein Stockwerk erhöht werden!
Warum ist das so?
Da gibt es verschiedene Gründe. Einer davon ist, dass mit der Revision der BZO die Gestaltungspläne aufgehoben werden, weshalb bisehrige Bauten teilweise "ins Unrecht" versetzt werden. Diese Gestaltungspläne haben bisher die bestehende Bebauung rechtlich legitimiert. Mit ihrer Aufhebung könnte die Rechtsgrundlage für den bestehenden Bestand entfallen oder zumindest geschwächt werden, was für betroffene Grundeigentümer erhebliche Konsequenzen haben kann.
Ist mein Grundstück auch betroffen?
Das können Sie einfach prüfen, in dem Sie folgende Schritte ausführen:
- Im Dokument Beilage_1_Teilzonenplaene_-_verbindlich.pdf nach Ihrem Grundstück suchen. Dort die Ordnungsnummer (eingekreiste Zahl) notieren.
- Im Dokument Beilage 1_Änderungen_Bau und Zonenreglement.pdf ab Seite 22 die entsprechende Ordnungsnummer suchen.
- Überbauungsziffer hier eintragen
- Gesamthöhe in m hier eintragen
- Diese Webseite öffnen Geoportal Kanton Luzern, Objektwesen
- Oben im Suchfeld Ihre Adresse eingeben und anklicken
- Grundstück anklicken (nicht das Gebäude)
- Unterhalb der Karte folgende Angaben suchen und hier in die Felder eintragen:
- Gebäude in m2
- Fläche (grundbuchlich) in m2
- Zonentyp Kanton (ev. Gebäudehöhe in m)
Berechnung Überbauungsziffer
Hinweis: Dies ist eine vereinfachte Berechnung. Unter Umständen sind nicht alle Gebäudeflächen anrechenbar oder es können je nach Situation auch gewisse Grundstücksflächen nicht anrechenbar sein.
Mögliche neue Gebäudefläche in m²
Differenz Gebäudefläche zu heute in m²
Erklärung: Falls hier eine positive Zahl steht, dürfen Sie künftig grösser bauen. Falls eine negative Zahl steht, entsprechend kleiner. Es besteht dringender Handlungsbedarf. Lesen Sie unten, wie Sie weiter vorgehen können.
Differenz Gebäudehöhe zu heute in m
Wie vorgehen, wenn Sie künftig eine reduzierte Gebäudegrundfläche haben
Bis am 27. Mai 2026 müssen Sie bei der Stadt Luzern. Hirschengraben 17, 6002 Luzern, Einsprache erheben. Der Brief muss an diesem Tag bei der Stadt eingetroffen sein, sonst ist die Einsprache ungültig und kann auch nicht mehr nachgereicht werden! Wer keine Einsprache einreicht, verliert grundsätzlich das Recht, später Beschwerde zu führen. Konsultieren Sie dazu einen Anwalt oder machen Sie Folgendes:
Schliessen Sie sich unserer parteiunabhängigen IG faire BZO an. Unsere Anwälte haben eine Sammeleinsprache erarbeitet und werden diese für Sie auf die konkrete Zone Ihres Grundstücks anpassen:
- Füllen Sie untenstehendes Formular aus. Wir nehmen dann mit Ihnen Kontakt auf und erkären das weitere Vorgehen. Falls Sie Interesse haben, sich unserer Sammeleinsprache anzuschliessen, folgen die weiteren Schritte.
- Als solidarischer Unkostenbeitrag für die juristische Beratung überweisen Sie der IG faire BZO Fr. 1'000.-- auf das Konto, das wir Ihnen per Mail angeben.
- Sollten die Einnahmen der IG faire BZO die Unkosten für die juristische Beratung während des Verfahrens übersteigen, erhalten alle IG-Mitglieder anteilsmässig dien Rest zurückerstattet.
- Sollten im Zuge der weiteren juristischen Verhandlungen weitere Kosten anfallen, können Sie jederzeit frei entscheiden, ob Sie weiterhin solidarisch einen zusätzlichen Beitrag zahlen oder das weitere Verfahren selbst weiterführen oder abbrechen wollen. Es besteht kein Recht auf Rückerstattung des bereits überweisenen Beitrags.
Ja, ich möchte der IG faire BZO beitreten
Bitte füllen Sie die folgenden Angaben aus. Wir nehmen anschliessend mit Ihnen Kontakt auf.
Hinweis: Je nach Browser öffnet sich nach dem Klick Ihr Mailprogramm mit einer vorbereiteten Nachricht. Diese muss dort noch abgesendet werden.
Fragen und Antworten
Wer ist die IG faire BZO?
Wir sind drei Grundeigentümer, die gegen die Überbauungsziffer.bereits bei der ersten BZO-Version 2023 Einsprache eingelegt haben. Wir hatten gehofft, dass diese unschöne Situation mit der neuen Version der BZO behoben wird, was leider nicht der Fall ist. Aus diesem Grund schliessen wir uns nun mit anderen betroffenen Grundeigentümern zusammen, um die Kosten für das Verfahren zu reduzieren und allenfalls politisch mehr Gewicht zu haben.
Welche Quartiere sind betroffen?
Viele. Es sind unter anderem:
- An der kleinen Emme
- Burgweg
- Florastrasse
- Längweiherstrasse
- Pilatusblick
- Rothenbad
- Rothenhof
- Ruopigenhöhe
- Staffelnhofstrasse
- Uferweg
- Waldstrasse
- Zimmeregg
Aber es gilt doch die Besitzstandwahrung?
Ja, das ist richtig. Solange Sie die Wände nicht abbrechen oder Ihr Haus nicht durch einen Brand, ein Erdbeben oder andere schwere Ereignisse so stark beschädigt wird, dass ein Abbruch notwendig wird, darf Ihr Haus noch in der vorliegenden Grösse bestehen bleiben. Allerdings dürfen Sie, im Gegensatz zu den freistehenden Einfamilienhäusern, nicht von einer Aufwertung durch die BZO profitieren, sondern Ihr Grundstück verliert unter Umständen erheblich an Wert.
Wird das in der ganzen Stadt Luzern so gehandhabt?
Selbstverständlich nicht. In weiten Teilen des "alten" Stadtgebiets wurde diese Problematik berücksichtigt, so zum Beispiel in der Bodenhofterrasse 17: Die Bebauung ist vergleichbar mit dem Quartier Pilatusblick und schliesst ebenfalls an den Wald an. Dort gilt gemäss der neuen BZO eine Überbauungsziffer von 0.44, die es den Eigentümern ermöglicht, künftig 50 % mehr Gebäudefläche zu haben als aktuell! Zusätzlich gibt es noch die Zonenbestimmung, dass die "Bebauungsstruktur zu erhalten ist", was genau dem Anliegen der IG faire BZO für die anderen betroffenen Gebiete entspricht.
Wäre eine ähnliche Bebauung möglich, wenn man über ein grösseres Gebiet wieder einen Gestaltungsplan machen würde?
Wohl eher nicht. Die freistehenden Einfamilienhäuser profitieren ja bereits von einer erheblichen Aufwertung und haben deshalb kein Interesse, an einem Gestaltungsplan mitzuarbeiten. Zudem würde dieser dutzende Parteien in unterschiedlichsten Lebenssituationen umfassen, was das Vorgehen so komplex macht, dass es kaum durchführbar wäre. Und ob die Stadt dann dem allfälligen Gestaltungsplan zustimmen würde, kann man heute nicht sagen.
Ich habe bei der ersten Version der BZO bereits eine Einsprache in dieser Sache gemacht. Wie soll ich weiter vorgehen?
Unterschreiben Sie das Schreiben, das Sie von der Stadt erhalten haben und kreuzen Sie "Festhalten an der ersten Einsprache" an und senden Sie es bis am 27. Mai 2026 an die Stadt Luzern.
Ich habe bei der ersten Version der BZO noch keine Einsprache gemacht. Bin ich überhaupt einspracheberechtigt?
Wir gehen davon aus, da die Überbauungsziffer über alle Zonen der Stadt gegenüber der ersten Version der BZO um 10 % erhöht wurde. Bei Änderungen des Zonenplanes und des Bau- und Zonenreglements ist das Auflageverfahren nur für die betroffenen Teile durchzuführen (§ 61 Abs. 4 PBG), was die Legitimation für die 2. Auflage stützt.
Muss ich immer mehr Geld in die IG faire BZO einzahlen, auch wenn ich die Einsprache zurückziehen will?
Nein, Sie können jederzeit selbst entscheiden, ob Sie gemeinsam mit anderen Betroffenen in der IG faire BZO oder allein weitermachen und/oder zurückziehen wollen.
Muss ich der Stadt Luzern eine Entschädigung (deren Anwaltskosten, usw.) bezahlen, wenn ich eine Einsprache mache?
Nein, Sie müssen weder die Parteikosten der Stadt Luzern noch irgendwelche Gebühren bezahlen. Sollten Sie sich zu einem späteren Zeitpunkt entscheiden, ein Beschwerdeverfahren zu starten, können Verfahrenskosten sowie Parteikosten anfallen, die von den Beteiligten zu tragen sind.
Kämpft die IG faire BZO allein oder sucht sie Unterstützung?
Wir sind daran, uns möglichst breit zu vernetzen und weitere Unterstützung zu finden. Einerseits suchen wir das Gespräch mit den Grossstadträtinnen und Grossstadträten der Stadt Luzern, andererseits sind wir im Gespräch mit den Quartiervereinen, dem Hauseigentümerverband des Kantons Luzern und den Wirtschaftsverbänden. Wenn Sie weitere Interessengruppen kennen, geben Sie uns doch Bescheid auf
Ich habe Fragen. An wen kann ich mich wenden?
Wenden Sie sich bitte per Mail an Peter With, Rothenbadstrasse 42, 6015 Luzern:
